Brabčík
Územní studie, Přeštice
Územní studie „ÚS.05 – Přeštice – Brabčík“ je pořízena z podnětu města Přeštice. Požadavek na zpracování ÚS a rozsah zájmového území je obsažen v Územním plánu města Přeštic (dále ÚP). Územní studie prověří ve smyslu zákona č. 283/2021 Sb. (stavební zákon) v platném znění (dále jen stavební zákon) možnosti a podmínky změn v území.
ÚČEL A CÍLE POŘÍZENÍ ÚZEMNÍ STUDIE
Účel územní studie
Účelem pořízení územní studie je získání podkladu pro změnu územního plánu města Přeštice. V souladu s příslušnými paragrafy stavebního zákona bude územní studie, po schválení pořizovatelem a vložení dat do evidence územně plánovací činnosti, sloužit jako územně plánovací podklad.
Cíle územní studie
Cílem územní studie je na základě celkové koncepční, multioborové rozvahy prověřit možnosti uspořádání nové lokality a navrhnout v řešeném území:
– koncepci veřejných prostranství (struktura, dimenze, charakter)
– koncepci zástavby a dělení pozemků (zastavovací podmínky, charakter zástavby, výška zástavby, výškové parametry, způsob využití území, kapacita zástavby)
– koncepci a podrobnější řešení infrastruktury (zelené a modré, dopravní, technické, veřejné vybavenosti) včetně případné potřeby terénních úprav, ÚS prověří realizovatelnosti sítí technické infrastruktury
– definování provozní, funkční a kompoziční vazby v rámci řešené lokality i v kontextu sídla (navazující struktury původní zástavby i krajinné lokality v místě bývalého lomu). Stanovit – objemy, specifikace, význam a charakter zástavby i veřejných prostranství.
Cílem územní studie je zajistit optimální plošné a prostorové uspořádání řešeného území s cílem vytvoření nové městské části, a to vše s respektem ke stávající urbánní struktuře sídla, prostorovým a pohledovým vazbám, atmosféře místa.
Cílem je nalézt vyvážené řešení, které bude přijímáno veřejností i vlastníky dotčených pozemků, a které bude možné realizovat postupně podle potřeby a finančních možností investorů.
ROZSAH A CHARAKTERISTIKA ŘEŠENÉHO ÚZEMÍ
Rozsah řešeného území
Rozsah územní studie je tvořen novými rozvojovými plochami na území města Přeštic, které jsou vymezené platným ÚP ve stanoveném rozsahu plochy ÚS.05. Hranice řešeného území je graficky znázorněna v navazujících částech územní studie. Územní studie se zabývá územím o výměře cca 11,5 ha v rámci rozsahu řešeného území (Z27), dále pak územím o výměře cca 39,5 ha v rámci širšího zájmového území. Celková řešená plocha tedy činí cca 51,0 ha.
Severní hranici řešeného území tvoří areál bývalé cihelny a jejího lomu, který se za čtvrtstoletí od ukončení intenzivní fáze výroby proměnil v park. V tomto území se v současnosti nachází dvě lokální biocentra s návrhem na jejich rozšíření, propojení a navázání na síť lokálních biokoridorů. Východní hranice řešeného území je jasně definována koridorem železnice (KOR 05 DZ). Jižní část řešeného území lemují rozsáhlé výrobní areály podél ul. Husova. Ze západu je území ohraničeno koridorem (KOR 01 DS) aktuálně budované přeložky komunikace I/27 – obchvatu města. Z hlediska platného územní plánu se v současné době jedná o zastavitelné území s výrobní funkcí. Jedná se však současně o území, kde je pořízení územní studie ÚS.05 podmínkou pro další rozhodování.
Charakteristika řešeného území
Jedná se o rozlehlé zastavitelné rozvojové plochy bez podrobnější koncepce rozvoje na rozhraní města a navazující volné krajiny. Území je v současnosti nezastavěné, tvořeno ornou půdou (nyní využíváno pro zemědělskou produkci). Terénní konfigurace zájmového území je svažitá směrem k jihovýchodu.
CÍL NÁVRHU
Cílem návrhu je nová městská čtvrť, která vznikne na „zelené louce“ západního okraje města. Nová čtvrť má potenciál nabídnout bydlení pro cca 400 obyvatel a s tím související občanskou vybavenost, služby, případně drobnou nerušící výrobu v rámci polyfunkčních celků apod. V rámci řešeného území se pro návrh zajisté uplatní výrazná morfologie terénu, výhledy a návaznosti na okolní hodnotné plochy včetně nezbytného dopravního napojení. V současném stavu zemědělské krajiny není možné v ploše řešeného území najít žádné další významnější opěrné body a vznikající městská struktura tak musí být založena zcela nově s respektem k historickému členění krajiny. Musí přijít s jasným konceptem, který přirozeně sroste s navazujícím městem i krajinou v jeden celek.
O to důležitější je volba správného měřítka nové struktury, která naváže na charakter jednotlivých částí v rámci celoměstské úrovně.
Vymezení řešeného území
Územní studie 05 řeší lokalitu Přeštice – Brabčík Z27.
Řešené území se rozkládá na ploše cca 11,5 ha. Širší zájmové území pak představuje plochu cca 39,5 ha. Celková plocha tedy činí cca 51 ha.
Územní studie prověřuje vztah ke stávajícímu i budoucímu stavu okolní zástavby převážně výrobních areálů, rozptýlených enkláv s obytnou funkcí a vmezeřených zahrádkářských kolonií. Stanovuje vazby na širší okolí a koncepci samotné rozvojové plochy Z27.
ROZBOR STÁVAJÍCÍHO STAVU
Širší vztahy
Předmětná lokalita se nachází na západním okraji města Přeštice ve směru na obec Žerovice.
Z východu je území vymezeno koridorem železniční dopravy, ze severu i jihu plochami výrobních areálů a mezilehlým územím stabilizovaným chatovou osadou. Ze západu je pak území ohraničeno aktuálně prováděnou přeložkou trasy evropské silnice E53 (I/27), trasa Plzeň – Klatovy – Železná Ruda a Mnichov – obchvatem města.
Na hranici řešeného území vznikne vybudováním této dopravní stavby kapacitní okružní křižovatka, která bude tvořit hlavní dopravní napojení celé lokality.
Severozápad území je lemován přírodě blízkou lokalitou původního lomu cihelny, která představuje největší benefit této části města. V současnosti se zde nachází park s několika přírodními vodními plochami a základní cestní sítí, která je tu a tam křižována fragmenty panelových cest původních provozů.
V oblasti převládá výskyt výrobních areálů. Jedná se zejména o rozsáhlé plochy funkčních výrobních celků podél ul. Husova, která tvoří hlavní páteřní trasu v území. Dále se jedná o areály s ukončenou původní činností (stará a nová cihelna), jejichž místo nahrazují nové provozy (Recykláč, FV elektrárna).
V širším okolí je možno nalézt také roztroušené enklávy individuální i hromadné obytné zástavby.
Řešené území se nachází v místě několika historických cest do krajiny, které byly v minulosti přerušeny výstavbou výrobních areálů a zejména koridorem železnice. V případě obnovení těchto návazností může celá lokalita těžit z blízkosti centra města. Významný je i potenciál vytvoření kontinuální stezky podél východní strany železnice v návaznosti na historickou vlečku – „drážní promenáda“.
Požadavky na řešené území dle Územního plánu Přeštic
Řešené území je vymezeno platným územním plánem jako lokalita Z27.
Dle územního plánu jde o území zastavitelné rozvojové a návrhovým funkčním využitím ploch je výrobní funkce. Územní studie si klade za cíl tento stav vhodně revidovat transformací výrobní funkce na funkci převážně obytnou. Zpracovaný materiál poté může sloužit jako podklad pro změnu územního plánu. Z tohoto důvodu není nutné podrobně rozepisovat požadavky na základní koncepci řešeného území z hlediska platného ÚP.
Velice důležitým dokumentem pro návrh urbanismu širší lokality jsou i další zpracované dokumenty celoměstského významu jako např. Územní studie sídelní zeleně, Strategický rozvojový plán, Územní studie krajiny ORP Přeštice a další.
Popis stávajícího území
Řešené území je volná rozvojová plocha. Nachází se v katastrálním území Přeštice. Převážná část území je součástí zemědělského půdního fondu – orná půda.
Plochy ZPF jsou zemědělsky využívané a obhospodařované. Pozemky mají přiřazenou třídu ochrany dle jejich půdní bonity v rozmezí I. až III.
V ploše Z27 jsou tyto hodnoty BPEJ 4.11.00, 4.15.10, 4.26.11 třídy ochrany: I. třída 5,03 ha, II. třída 1,31 ha, III. třída 5,16 ha
Územím plochy Z27 prochází trasy nadzemního vedení vysokého napětí.
Dále je území zatíženo ochrannými pásmy a to:
– Ochranné pásmo železniční trati č. 183 Železná Ruda – Plzeň
– Ochranné pásmo evropské silnice E53 (I/27), která je na trase Plzeň – Klatovy – Železná Ruda a Mnichov.
– Plocha zasahuje do plochy s archeologickými nalezišti
Doprava
– Dopravní napojení a obslužnost území je nespornou výhodou
– V roce 2025 započala výstavba přeložky silnice I/27, součástí které bude vybudování kapacitní okružní křižovatky poblíž vyústění ul. Husova. Napojení na tuto křižovatku je naprosto stěžejní pro hlavní dopravní obsloužení lokality.
– Vedlejší dopravní napojení je předpokládáno v místě stávající komunikace severně od řešeného území v návaznosti na ul. K Cihelně
– Lokalita je s podmínkou dobudování propojení pro pěší (plánovaný podchod v místě nádraží) výborně dostupná i z hlediska MHD – blízkost vlakového i autobusového nádraží
– Neméně důležitá je všesměrová návaznost na cyklistické i pěší trasy v rámci přiléhajících komunikací
Významné prvky v navazujících lokalitách
– Přírodě blízká lokalita zatopeného lomu bývalé cihelny – lokální biocentra, vodní plochy, pestrá vegetace
– Park Kosmonautů jako zelená vstupní brána (nálevka) k řešenému území pro pěší z centra
– Vlakové a autobusové nádraží
Technická infrastruktura
Zásobování lokality vodou
Lokalitu lze napojit na veřejný vodovodní řad v Husově ulici (Li 300). První možný bod připojení je za podjezdem (přes pozemek p.č. 1285/1). Druhý možný bod připojení je za průmyslovým areálem (směrem na Žerovice) přes pozemek p.č. 1679/1. Vodojem se nachází západně od řešené lokality (cca 407 m.n.m.). Nejvýše položená místa budoucí zástavby se nachází v nadmořské výšce cca 395 m.n.m. Ve výše položených místech lokality není tlaková rezerva značná.
Odkanalizování lokality
Lokalitu lze napojit na veřejný kanalizační řad za železniční tratí (zároveň nejnižší místo) u pozemku p.č. 362/43, který dále pokračuje v Máchově ulici (BE 400). Toto řešení by umožnilo odkanalizovaní většiny objektů v lokalitě gravitačně, bez nutnosti čerpání. Některé objekty bude pravděpodobně nutné odkanalizovat tlakovou
kanalizací (čerpáním) do Husovi ulice (BE 300) v místě za průmyslovým areálem přes pozemek p.č. 1679/1. Pokud by nebylo možné využít výše zmíněný stávající kanalizační řad za železniční tratí, pak by bylo nutné celou lokalitu odkanalizovat tlakovou kanalizací (čerpáním) do Husovi ul. (BE 600/900) v místě za železničním podjezdem (přes pozemek p.č. 1285/1).
Řešení likvidace srážkových vod
Primárně vsakem na vlastním pozemku + retenční systémy MZI v rámci uličních profilů, přebytky do společných retenčních ploch (jezírek), pouze nezbytně nutné množství (přívalové deště) odváděno dále přes údolnici do stávající kanalizace pod tratí.
Zásobování lokality el. energií
Předpokládá se, že lokalita bude zásobována el. energií (nové vedení NN) z několika trafostanic napojených na vedení VN procházející lokalitou. Trafostanice budou umístěny při okrajích lokality.
Přeložky vedení NN
V současnosti prochází lokalitou tři trasy vedení VN (do 35 kV), které jsou vedeny vzduchem (dvě trasy jsou v souběhu s podzemní sítí pro el. komunikaci). Rozvoj lokality je podmíněn přeložením těchto vedení do země (do navrhovaných uličních prostorů).
Zásobování lokality plynem
Lokalitu je možné napojit na STL plynovod v Husově ulici. První možný bod připojení je za podjezdem (přes pozemek p.č. 1285/1). Druhý možný bod připojení je za průmyslovým areálem (směrem na Žerovice) přes pozemek p.č. 1679/1. Nutnost plynofikace lokality je diskutabilní. Předpokládá se vytápění objektů tepelnými čerpadly.
Odpadové hospodářství
Běžný komunální odpad bude odvážen smluvní organizací v sídle. V lokalitě jsou navržena dvě stanoviště pro nádoby s tříděným odpadem.
Topografie lokality
Při průzkumu vrstevnicové mapy celého území Z27 vycházíme z informace, že od západu k východu se pohybujeme v rozmezí výšek od 402 m.n.m. v nejvyšším bodě – západní cíp, do 374 m.n.m na východní hraně v místě vyústění údolnice před koridorem železnice a od severu k jihu se území vlivem výrazné středové hřbetnice rozprostírá v rozmezí výšek od 381 m.n.m. přes 390 m.n.m. v místě hřbetu zpět do 381 m.n.m v místě navázání na stávající výrobní areál.
Z analýz reliéfu, z vrstevnicové mapy a z výškopisu celého území vyplývá, že navrhovaná oblast je výškově velmi rozmanitá, výškový rozdíl v ploše Z27 je až 28 m. Terén se v rámci řešeného území dynamicky mění a je definován výraznou dvojicí hřbetnice a údolnice, kolem kterých se obtáčí přilehlé pozemky. S takto výrazným výškovým rozdílem a proměnlivostí orientace dílčích svahů, a tedy i výhledů je potřeba pracovat ve všech vrstvách návrhu.
NÁVRH – ŠIRŠÍ VZTAHY
Návrh dává představu o celkovém konceptu územně plánovacího podkladu, jehož cílem bylo nalézt ideální a konkrétnější představu o budoucím rozvoji území.
Reaguje na zadání, požadavky a limity v území a na celkovou konceptuální rozvahu s ohledem na analýzu výškopisu celého území zahrnutého ve výstupech územní studie.
V rámci navazujícího území je stěžejní návaznost na budovanou přeložku komunikace I/27 (obchvat města), dále na lokalitu zatopeného lomu bývalé cihelny a v neposlední řadě návaznost na nádraží a dále na centrum města.
Území studie obsahuje systém dopravní obsluhy s vazbou na konceptuální rozvahu celého zájmového území v okolí řešené plochy Z27, především vyřešení dopravních vstupů do území, dále řešení koridorů místních obslužných komunikací s vazbami na pěší a cyklistickou dopravu, dále pak návrh tras inženýrských sítí a veřejných prostranství.
ZÁKLADNÍ PŘEDPOKLADY
V rámci analytické části vyplynulo několik základních předpokladů pro návrhovou část. Jedná se zejména o potřebu uvažování na celoměstské úrovni.
CELOMĚSTSKÉ VZTAHY – POZICE V RÁMCI MĚSTA
Řešená lokalita Z27 se nachází na západním okraji města a je vklíněna mezi stávající průmyslové areály. V územním plánu je vedena z hlediska funkčního využití jako další výrobní plocha. Obdobně je řešena i lokalita Z25 jižním směrem.
Pokud by došlo k naplnění tohoto předpokladu územního plánu, vedlo by to k vyloučení celé západní části města z plnohodnotného využití, které může zajistit pouze pestrá funkční náplň a celodenní nabídka aktivit pro všechny občany. Další rozrůstání ploch průmyslu by dále vedlo k odříznutí přirozeného propojení města, krajiny a dalších obcí v perimetru docházkové vzdálenosti.
Přibližně od roku 2000 je možné pozorovat pokles průmyslové výroby v místě zejména na příkladu postupné redukce a následného ukončení provozu cihelny. Její pozemky se nacházejí v rámci širšího zájmového území. Územní studie si klade za jeden z cílů představit možnosti rozvoje i těchto lokalit v budoucnu po ukončení činnosti stávajících provozů.
Pro rezervu rozšíření ploch výroby je možné použít plochy Z23, Z24, a Z26, což bohatě pokrývá uvažovanou poptávku v přítomném i střednědobém budoucím časovém horizontu.
Stěžejním tématem řešení okrajové lokality města bude vždy prolínání krajiny a zástavby, jejich optimální pozvolný přechod a souznění.
Pro záchranu přirozeného všesměrového rozvoje města považujeme za zásadní, začlenit do pásu průmyslových ploch výroby podél celé západní části města dva pásy s odlišnou funkcí (lokality Z27 a Z25). Ve směru krajina – město se jedná o dva zelené prsty prorůstající k centru, ve směru město – krajina se jedná o návrh odpovídající zástavby s převážně obytnou funkcí. Prorůstání těchto dvou principů na řešeném a později i širším zájmovém území povede ke vzniku nových plnohodnotných částí obce.
Idea prolnutí zástavby a krajiny vychází z nejlepších myšlenek prověřeného konceptu zahradních měst. Myšlenka, která po stoletém vývoji a zbavení se počátečních utopických vizí, dokázala, že v praxi funguje a přináší jednoznačnou kvalitu života v městském prostředí. V tomto pojetí celé území funguje jako jeden silný přírodní organismus s buněčnou strukturou a plošným pojetím zástavby i zeleně. Průchod územím bude poté připomínat namísto jednotlivých ulic průchod jedním velkým parkem s domy. Urbanismus návrhu má za úkol dle předpokladu z fáze průzkumů
a rozborů vyřešit lokalitu jako jeden celek s možností etapizace, dobrou návazností na okolí včetně širších vztahů, pro které definuje vstupy a další předpoklady. Dále by měl návrh nabídnout rozvolněnou strukturu zástavby převážně rodinných domů (řadové domy, dvojdomy a viladomy až po solitérní rodinné domy). To vše včetně nezbytné občanské vybavenosti, která by měla být automatickou součástí každé fáze výstavby. Dalším vodítkem k návrhu byla síť veřejných prostranství a občanské vybavenosti na celoměstské úrovni. Pro zachování její rovnoměrnosti, která je patrná zejména ve starší polovině města je důležité, aby i v řešené lokalitě vzniklo alespoň jedno takové větší a k němu síť menších míst, kde návštěvníci najdou volný shromažďovací prostor a k němu pestrou paletu služeb a volnočasových aktivit. Neméně důležitým prvkem je práce s vnějším zeleným okrajem. „Městská humna“ nabízí optimální přechod od zástavby ke krajině a měla by být odpovídajícím způsobem podpořena dobrou prostupností, ochrannou vrstvou výsadeb a nabídkou sportovních a rekreačních aktivit. Území s výraznou morfologií a bohatým vodním zdrojem na několika místech vybízí k práci s těmito benefity a k podpoře systémů modrozelené infrastruktury. Všechny tyto principy ve výsledku vytvoří životaschopné a dlouhodobě udržitelné zahradní město – nové zelené „souostroví“ Přeštic.
Urbanistická koncepce
Principy návrhu jsou ovlivněny členitostí terénu, historickým vývojem lokality, dopravními vazbami, charakterem urbanismu a měřítka okolních navazujících ploch, proměnlivým panoramatem a charakterem prostředí řešeného území.
Urbanistický návrh vychází z historického členění lokality na drobnější seskupení polí protkaných sítí cest a remízů důsledně uspořádaných dle členitého terénu. Charakter urbanismu této části města vzniká z postupného rostlého vývoje převážně průmyslových areálů, které obsazovaly volné plochy jako jednotlivé ostrovy či hnízda. Tyto celky byly vždy vhodně uspořádány dle terénní konfigurace, vrostly do svěřeného prostoru bezezbytku a zároveň v rámci větší skupiny takových ostrovů volně „pluly“ krajinou bez striktního pravoúhlého rastru bloků a cestní sítě. Návrh tedy v tomto duchu vkládá do výrazně členitého území zástavbu, která je organizována v rámci jednotlivých ostrovů či hnízd volně plujících v prostoru. Členění na tyto dílčí části vychází z hrubšího měřítka výrobních areálů, proměna v měkkou organickou strukturu zase jasně deklaruje změnu využití z výrobní na převážně obytnou funkci. Zástavba v rámci jednotlivých hnízd je orientována důsledně podle průběhu vrstevnic. Tím dochází k přirozenému zapojení nové struktury do členitého terénu Brabčíku. Pro koncept zástavby je charakteristický pravidelný rytmus střídání domů a zeleně, který bezezbytku vyplňuje všechny ostrovy. Inspirací pro takové řešení je charakteristický motiv industriálních panelových cest, které se objevují na několika místech v širším okolí a postupem času se ideálně prolínají s navazující krajinou. Tak vzniká nová městská část s respektem k podmínkám místa a kvalitním napojením na navazující městskou strukturu i krajinné prvky. Návrh zachovává všesměrovou prostupnost území s důrazem na pohyb pěších, cyklistů a podporu využití MHD. Zároveň je vhodně usměrněna a zklidněna automobilová doprava s eliminací negativních vlivů průjezdu. Navržené celky hnízd jednoznačně definují okolní veřejné prostory a uliční síť. Pozvedají původní periferní charakter širšího zájmového území – neuspořádaných komunikačních i parkovacích ploch, nesourodých výrobních objektů a roztroušených obytných enkláv v okolí na novou úroveň. Vytváří plnohodnotnou městskou strukturu nové čtvrti vrůstající do města.
Využití území
Řešení zástavby území určené územní studií ÚS 05 je koncipováno tak, aby byly zpracovány podklady pro budoucí změnu územního plánu. Celkový reliéf terénu udává charakter území a směruje koncept hlavních vstupů do míst dle historických i nových dopravních souvislostí. Udává současně, že na prvním místě je nutno realizovat vybudování přípojné komunikace z okružní křižovatky, která je součástí stavby obchvatu města. Ta bude hlavním propojením do území ve všech etapách výstavby.
Nová zástavba je koncipována tak, aby byly minimalizovány negativní dopady provozu železnice i přeložky komunikace I/27 na řešené území.
Středem plochy Z27 prochází výrazná hřbetnice a ve východní části se nachází dlouho historicky doložená přirozená údolnice sloužící pro odvod přebytečné srážkové vody z lokality. Údolnice je lemována pásem vzrostlé zeleně a je více než vhodné její zachování a začlenění do návrhu. Tyto drobné krajinné prvky jsou stěžejní i z hlediska stabilizace svažitého terénu, ochrany před vodní i větrnou erozí, akumulace srážkových vod – prevence před záplavami apod. Mj. z těchto důvodů návrh definoval uspořádání všech částí striktně dle průběhu vrstevnic a navázal tak na původní členění cestní i vegetační sítě v krajině. Plochy navržených uličních profilů umožní rozvoj modrozelené infrastruktury v místě s vazbou na další tyto prvky, které jsou přítomny v širším zájmovém území. Zvolená forma těchto prvků přinese rovněž větší užitnou hodnotu pro návštěvníky areálu. Kaskádové uspořádání jednotlivých „ostrovů – hnízd“ i jednotlivých objektů v rámci těchto celků ve svahu poskytne stejný výsledný efekt stabilizace svažitého území, jaký byl zamýšlen provedením původních mezí se zelení.
Doprava
Stěžejní dopravní napojení lokality představuje vybudování okružní křižovatky poblíž vyústění ul. Husova. Tento hlavní přípojný bod bude zbudován v rámci provedení přeložky komunikace I/27 (obchvat města). Tato rozsáhlá dopravní stavba přinese tolik potřebné zklidnění centra města a odvede hlavní proud průjezdné dopravy západně od města. V návaznosti na řešené území je koridor obchvatu veden po celé délce v zářezu, což významně snižuje negativní vlivy hluku a prašnosti na okolní pozemky. Spolu s doplněním filtru v podobě širokého pásu vzrostlé zeleně a vhodným umístěním a orientováním zástavby lze negativní vlivy dopravy na hlavním tahu minimalizovat.
Do řešené lokality je možné se dostat také z přilehlé stávající připojovací komunikace mezi areálem bývalé cihelny a obytnou enklávou v návaznosti na železniční přejezd a ul. K Cihelně.
Automobilová doprava a s ní související dimenze uličních profilů jsou navrženy citlivě s ohledem na převažující obytnou funkci širší lokality. V území záměrně nejsou definovány páteřní trasy, naopak je preferováno rovnoměrné rozložení zátěže do celé komunikační sítě zajišťující potřebné dopravní obsloužení a napojení na okolní městskou strukturu. Komunikace uvnitř řešeného území jsou navrhovány plošně jako obytné zóny a uspořádány tak, aby eliminovaly negativní vlivy průjezdné dopravy.
Samostatnou kapitolou je dopravní řešení ul. Husova, které musí reagovat na enormní nárůst významu této komunikace v momentě dokončení obchvatu města s napojením právě na tuto městskou třídu. Plánována je její celková revitalizace, kterou řeší samostatný projekt. Územní studie si klade za cíl upozornit na důležitost soudobého řešení uličního profilu, kde nestačí pouze obnovit zpevněné povrchy v přesně definovaných plochách, ale je zejména potřeba doplnit prvky MZI, ochranu pěších, parkovací plochy, městský mobiliář a zajistit kontakt pěších s parterem zástavby.
Cyklistická a pěší doprava
Návrh cyklotras reaguje na dnešní rozvoj této dopravy a požadavky na bezpečnost. Celý koncept disponuje adekvátním množstvím cyklotras v kombinaci s pěší trasou v rámci obytné zóny, aby tato lokalita umožnila souvislé propojení a ucelenou vazbu na regionální cyklotrasy, jejichž síť je v okolí Přeštic velmi kvalitní, ale i národní cyklotrasu. Komplexní dopravní řešení dalo vzniknout celé řadě chráněných dopravních tras a propojilo toto území s centrem města i okolím.
Návrh pěší dopravy zajišťuje bezpečný průchod a propojení s širší lokalitou, s vazbou na stávající pěší komunikace. Všechna navržená hnízda jsou pospojována sítí komunikací pro pěší a cyklisty. Tato síť provede chodce celým územím od stávajících napojení v místech přejezdu a podjezdu trati společně s novým napojením v místě podchodu u nádraží a lávky v ul. K Cihelně až po vstup do parku u zatopeného lomu cihelny či pokračování cestní sítě do volné krajiny. Pěší cesty budou lemovány stromořadím a herními prvky k zábavě dětí i dospělých. Cílem řešení dopravy pěších a cyklistů je vytvoření všesměrové prostupnosti nejen v řešeném území, ale rovněž v širším zájmovém území skrz výrobní areály s navázáním jižně na ul. Husova a severně na území parku i rozvojové plochy bývalých výrobních areálů.
Koncepce modro-zelené infrastruktury
Představuje vhodný nástroj pro odpovědnou a kvalitní podporu životního prostředí. Návrh reflektuje výhody modrozelené infrastruktury a vzhledem k celkovému konceptu navrhuje řešení v souladu s potřebami území. Umožňuje tak využití vody a zeleně ve městech.
Celé území je již v současnosti lemováno velkorysou sítí vzrostlé zeleně, která obohacuje území o významné liniové prvky přírodního charakteru a tvoří důstojné pozadí novému využití místa. Dochází zde tím ke kompletnímu odclonění výrobních areálů i koridoru železnice. Uliční síť v širší lokalitě je navržena s ohledem na intenzivní a rovnoměrné umístění prvků MZI tak, aby docházelo k přirozenému vsaku srážkových vod přímo v místě a k jejímu využití pro podporu růstu nové vegetace. Navržené vzorové uliční profily obsahují četná stromořadí v propojeném systému prvků dešťových záhonů či vsakovacích průlehů. Upřednostněno je maximální zklidnění komunikací s důrazem na volbu plošně vsakujících povrchů.
Koncepce veřejných prostranství
Veřejný prostor je důležitým prvkem při návrhu struktur územní studie. Navrhuje se s ohledem na budoucí rozvoj a měl by sloužit k jeho iniciaci, setkávání, relaxaci, nebo sportu.
V celkovém konceptu širší lokality se vycházelo z výše popsaného. Návrh disponuje buněčnou strukturou drobnějších veřejných prostranství se souvislými veřejnými prostory, které tato prostranství propojují. V řešeném území definujeme pět hlavních veřejných prostranství charakteru hnízd. Tři z nich jsou věnovány čistě obytné funkci v místě a svým komorních charakterem připomínají náves. Obsahují základní občanskou vybavenost – dětská hřiště, relaxační pobytové plochy, drobné stavby, mobiliář a retenční plochy přírodních jezírek či poldrů. Největší veřejné prostranství je situováno do místa návaznosti na novou lávku za železniční tratí. Tento prostor má adekvátní parametry náměstí a obsahuje hlavní občanskou vybavenost celé lokality (polyfunkční dům – obchod, restaurace, malý kulturní sál). V návaznosti na vstup do parku umisťujeme páté drobné veřejné prostranství, které tvoří výchozí bod vycházkových okruhů do přírody s informačním systémem a mobiliářem. V důstojné pozici přímo proti vstupu do parku zde navrhujeme umístění mateřské školy.
Návrh dále v rámci rozsahu řešené části ÚS 05 disponuje drobnou sítí vybavenosti pro pěší a cyklo v návaznosti na dílčí vstupy do území a vycházkové trasy (směr vlakové nádraží, směr Žerovice apod.).
TECHNICKÁ INFRASTRUKTURA
Celé širší území předpokládá možnost napojení na vodovod, kanalizaci, elektřinu silno i slaboproud a plyn. Při stanovení bilancí vodovodu bylo uvažováno celkové předpokládané zastoupení zatížení celé plochy Z27 na potřebu vody a odvod splaškových a srážkových vod.
Předpokládá se, že celá oblast lokality Z27 dle celkového konceptuálního návrhu může obsahovat 91-101 rodinných domů, občanskou vybavenost – polyfunkční dům a mateřskou školu.
REGULATIVY
Řešené území plochy Z27 je členěno na jednotlivé ostrovy (hnízda) volně plující v rámci nepravoúhlé cestní sítě. Toto základní členění vzniklo na podkladu výškového profilu a dynamických změn v orientaci jednotlivých ploch členitého terénu. Navržené řešení je v souladu s původní mozaikou drobných polí, cest v krajině i remízů a dalších stabilizačních prvků, které jsou zcela nutné pro správnou funkci záměru v místě svažitého terénu.
Plocha Z27 bude dopravně přístupná z nově vzniklé připojovací komunikace – okružní křižovatky budované v rámci výstavby přeložky komunikace I/27 – obchvatu města.
Základní cestní síť v řešeném území všesměrově naváže na okolní komunikace a vytvoří kontinuální prostupnost území v rámci jednotlivých hnízd, podél železnice i v návaznostech na širší okolí ve směru města a krajiny.
Další regulativy ve výkresové dokumentaci:
– Příjezdové komunikace
– Zpevněné plochy/komunikace uvnitř řešeného území
– Umísťované objekty – obytná zástavba rodinných domů a související občanské vybavenosti
– Parkovací a odstavné plochy
– Zasakování dešťových vod nebo řízená forma odvodu dešťových vod s bezpečnostním přepadem
– Veřejná prostranství (hnízda)
– Pěší komunikace
– Individuální doprava
– Ochranné pásmo železnice je 60 m, stanoviskem SŽ povoleno na 30 m
– Napojení na stávající IT – vodovodní řad v blízkosti
– Napojení na stávající IT – kanalizační stoka v blízkosti
– Maximální zastavěnost území (zpevněné plochy + zástavba) 35-40%, jednotlivých parcel 30%
– Objekty bydlení na plochách Z27 mohou mít 2 podlaží, budova centrální občanské vybavenosti 2 – 3 podlaží
– Minimální a maximální výšková úroveň objektů je 7 až 10 m
Plošné regulativy:
– Uliční čára
– Plochy dopravních koridorů
– Plochy veřejných prostranství
– Plochy navrhovaných stromořadí
ZÁVĚRY A DOPORUČENÍ
Cílem územní studie je zajištění optimálního plošného a prostorového uspořádání řešeného území s myšlenkou vytvoření nové části města. To vše s respektem ke stávající urbánní struktuře sídla, prostorovým a pohledovým vazbám, atmosféře a historii místa. Nalézt vyvážené řešení, které bude přijímáno veřejností i vlastníky dotčených pozemků, a které bude možné realizovat postupně podle potřeby a finančních možností investorů.
Na základě zpracované územní studie vznikl soupis následujících doporučení:
– V rámci širších vztahů je vhodné usilovat o zajištění maxima všesměrového propojení lokality s okolím včetně koridorů podél ploch výrobních areálů
– Ve střednědobém horizontu je rovněž vhodné usilovat o doplnění podchodů v rámci koridoru obchvatu v návaznosti na historickou cestní síť
– Nutné dodržet polohu a trasování vstupních komunikací z připojovacích bodů – zejména z okružní křižovatky
– Nutné dodržet měřítko jednotlivých celků a jejich situování v rámci dynamického členitého terénu
– V případě ploch zástavby musí být objekty umisťovány tak, aby byly uliční fronty situovány vždy striktně podél průběhu vrstevnic ve svahu
– Navržená zástavba musí pečlivě formovat okolní veřejné prostory a vytvářet jednoznačně definované přívětivé komunikační koridory v parteru nejen pro automobilovou dopravu, ale zejména pro chodce s podporou městské hromadné dopravy a cyklistů
– Nutné dodržet výškovou hladinu navržené zástavby tak, aby jednotlivé domy tvořily ve svahu rytmus linií zástavby prokládaný liniemi vzrostlé zeleně, min. z úrovně vrchního podlaží navržených objektů by mělo být možné přehlédnout objekty výrobních areálů i objekty níže položených hnízd, a to zejména směrem do otevřeného údolí jihovýchodně
– Jelikož je celý areál navržen nově pro obytnou zástavbu, tak ačkoliv není příliš pohledově exponovaný v rámci dálkových pohledů, je pohledově exponovaný v rámci svých jednotlivých vnitřních částí (rozdíl výšek až 28 m), proto bude smysluplné užití zelených střech objektů jako doplněk k prvkům MZI v ulicích pro zajištění příjemného klima v místě a nerušených pohledů na centrum města i okolní krajinu
– Během realizace dílčích etap stavebních záměrů v území je nutné postupně zbudovat i odpovídající síť veřejných prostranství minimálně v rozsahu definovaném vyhláškou 501/2006 Sb. O obecných požadavcích na využívání území
– V rámci výrazně svažitého terénu je potřeba co nejvíce pracovat s horizontálním – terasovitým členěním ploch a důslednou aplikací principů modrozelené infrastruktury (plošně vsakovací povrchy, dešťové záhony, vsakovací průlehy, síť stromořadí apod.).
