?>

Územní studie
Klatovy

Analytická část je první částí územní studie ÚS.7a (5.května – Pod Mlékárnou), která řeší rozvoj území na jihozápadním okraji Klatov.

Co je územní studie a k čemu slouží?

Samotná forma územní studie, která je jedním z územně plánovacích podkladů, je definována v § 30 Stavebního zákona. Jedná se o měkký nástroj plánování měst a obcí a není závazným podkladem pro územní rozhodování (na rozdíl od regulačního plánu). Při vložení do evidence územně plánovací činnosti je však podkladem neopominutelným a případné řešení, které se od studie odchyluje, musí být v rámci územního řízení řádně odůvodněno. Zároveň musí být prokázáno, že toto odlišné řešení je z hlediska veřejných zájmů řešením vhodnějším nebo minimálně stejně vhodným.

Účelem je získání podkladu pro rozhodování v území a cílem je nalezení ideálního plánu části města s kvalitním prostředím pro život.

Územní studie představuje ucelený koncept rozvoje území, a to v podrobnějším řešení než to, které je definováno územním plánem. Kvalitní územní studie zohledňuje specifické potřeby subjektů, které v řešeném území působí a přináší vyvážené řešení pro vlastníky pozemků, město i širokou veřejnost. Důležitým prvkem návrhu je možnost postupné realizace podle potřeby a finančních možností stavebníků.

Součástí územní studie je řešení vztahu k okolní zástavbě a městu – přirozené napojení na stávající strukturu, využití území, forma a struktura zástavby. Důležitou součást řešení představuje také struktura veřejných prostranství (ulice, náměstí, zelené plochy…), jejíž hranice jsou v územních studiích definovány uliční a stavební čárou. Síť veřejných prostranství pak definuje jednotlivé stavební i nestavební celky. Náplň jednotlivých celků podléhá v určité míře regulaci. Zejména se jedná o funkční využití a doporučenou výškovou hladinu.

V řešeném území s jednoznačnou převahou pozemků v soukromém vlastnictví budou uvedeny hlavní principy řešení s tím, že konkrétnímu návrhu musí předcházet dohoda vlastníků pozemků a města o vypořádání majetkoprávních vztahů.

Územní studie může sloužit jako podklad pro změnu územního plánu.

Územní studie na území Klatov – již zpracované a plánované

Město Klatovy pokračuje touto územní studií ÚS.7a v dlouhodobé koncepci zpracování územních studií stanovených územním plánem. V rámci předchozích územních studií už byly zpracovány tyto části města:

ÚS.1 – Hradební okruh

ÚS.3 – Plánické předměstí

ÚS.6 sever – Lokalita Nádražní, Domažlická, Čechova

ÚS.6 jih – Lokalita Domažlická, Dragounská / Za Kasárny, Za Tratí

ÚS.24 – Drnový potok

Z těchto řešených územních studií je pro zpracování této územní studie nejpodstatnější ÚS.6 jih, která definuje základní vstupy do území z východní strany a vyrovnává se s bariérou areálu kasáren a železniční trati. Na tyto výchozí předpoklady je potřeba v návrhové části logicky navázat.

V dlouhodobém výhledu lze počítat se zpracováním dalších územních studií vyznačených v mapě, z nichž nejdůležitější pro návaznost na řešený areál je ÚS.7b, která řeší území bezprostředně navazující na místo této územní studie jižním směrem.

Postavení v rámci regionu

Řešené území (cca 33 ha) je významné nejen z hlediska Klatov, ale jeho význam určitě přesáhne hranice města a regionu. Proto je potřeba nahlížet na Klatovy i v širších souvislostech. Jaké je postavení Klatov v rámci struktury ostatních sídel, a především jakým jsou Klatovy regionem?

Česká republika je administrativně rozdělena na 205 Obcí s rozšířenou působností (tzv. „malé okresy“, dále jen „ORP“). Ty tvoří správní regiony pro své okolí. Klatovy jsou takovým regionem. Velikost ORP Klatovy je cca 50 700 obyv. Velikost regionu, jehož jsou Klatovy centrem a zázemím, je více než dvojnásobná než velikost samotného města (cca 22 000 obyv.).

Je třeba si položit otázku, zdali administrativně vymezené regiony odpovídají skutečnému fungování regionů. Pro porovnání je použita Sociogeografická regionalizace (HAMPL, M., MARADA, M. (2015): Sociogeografická regionalizace Česka. Geografie, 120, č. 3, s. 397-421.), která zkoumá skutečnou velikost regionů. Dle této metodiky je v ČR pouze 131 regionů. Vznikají velké regiony, které absorbují ty menší. Např. Makroregion Praha je značně větší než Hl. m. Praha a Mezoregion Plzeň je značně větší než ORP Plzeň. Např. ORP Nepomuk a ORP Přeštice (regiony v okruhu Klatov) jako samostatný region nefungují a jsou součástí plzeňského Mezoregionu.

Klatovy i dle výše uvedené metodiky tvoří svébytný region, dokonce absorbují část ORP Domažlice a ORP Horažďovice. Klatovy jsou tedy přirozeným centrem pro široké okolí. Drtivá většina obyvatel města v něm i pracuje (nevyjíždí za prací) naopak většina lidí, kteří do Klatov za prací dojíždějí je z okresu Klatovy. Řešená lokalita má tedy potenciál být zajímavá nejen pro obyvatele Klatov.

Jihozápadní Čechy, mezi Plzní a Šumavou

Klatovy jsou „metropolí“ jihozápadních Čech. Na jih od Plzně jsou jednoznačným centrem pro celou tamní oblast. Jejich postavení je dáno velikostí města a také skutečností, že Klatovy leží na významné dopravní křižovatce v této oblasti. Nejbližším městem podobného významu jsou Strakonice.

Klatovy prochází silnice I/27 spojující Plzeň a Železnou Rudu (a dále Německo). Ta je v Klatovech křižována silnicí I/22 spojující Domažlice a Strakonice. Na zbytek ČR jsou Klatovy napojeny dálnicí D5 u Plzně. Klatovy jsou rovněž uzlem na síti regionálních železnic. Pro Klatovy je jednoznačným (a jediným) vyšším centrem Plzeň. Další velká města (např. Praha) jsou z Klatov hůře dostupná. Přeshraniční vazba na Německo je poměrně slabá (komplikované dopravní napojení).

Jednoznačným benefitem Klatov je vynikající zázemí v okolní přírodě a krajině. V jejich blízkosti se nachází pohoří Šumava (celorepublikový význam, Národní park) a pohoří Český Les. To zakládá předpoklad, že Klatovy mohou být atraktivním rekreačním sídlem a výchozím bodem pro návštěvníky Šumavy.

Vztahy na celoměstské úrovni

Řešené území tvoří značnou část plochy města. Lokalita je větší než např. historické centrum, vrchol Hůrka nebo Mercandinovy sady. Výhodou lokality je, že ačkoliv se nachází na perimetru, není zároveň příliš vzdálena od centra města.

Území je jedno z mála posledních větších nezastavěných území v této vzdálenosti. Historické vrstvení mnohonásobných bariér mezi lokalitou a centrem města mělo za následek odclonění od přirozeného rozvoje zástavby a vedlo k pohlcení této části města velkokapacitní zemědělskou výrobou.

Od centra města je v současnosti oddělena železniční tratí a uzavřenými a neprostupnými areály (kasárna, mlékárna, pekárny apod.). Radiální prostupnost celého území směrem k historickému (kamennému) centru bude tedy jedním ze stěžejních témat k řešení.

Výhodou lokality je blízkost Mercandinových sadů (hlavní městský park), vrcholu Hůrka a otevřené krajiny, která na lokalitu navazuje.

Řešení lokality by mělo citlivě doplnit stávající zástavbu a strukturu veřejných prostorů. Zároveň by měl být vhodně vyřešen okraj sídla, kde město přechází do volné krajiny.

Provázanost města a lokality, základní struktury

Město Klatovy má velmi racionální strukturu zástavby. Ta je odvislá od velkorysého středověkého založení královského města. Má jednoznačný střed v podobě náměstí Míru, od kterého se město rozvijí.

Když se stávající zástavba spojí do bloků, které vymezuje, vznikne rovněž velmi racionální struktura veřejných prostorů (ulice, náměstí a další veřejná prostranství). Na tuto strukturu by měla nově navrhovaná lokalita přirozeným způsoben navazovat, aby byl obraz města zachován.

Stěžejním prvkem návrhu pak bude zajištění maxima vstupů do území tak, aby došlo k přirozenému prorůstání nové struktury do struktury stávající. Jedná se nejen o nalezení nové prostupnosti stávajících průmyslových areálů, ale zároveň i zachování a podpoření stávajících koridorů napojení na okolní bytovou zástavbu a sady např. v jihovýchodním cípu území a severním rohu. Tyto klíčové koridory by neměly být dále oddělovány situováním další průmyslové výroby, ale naopak věnování rezidenční bytové zástavbě, veřejným prostranstvím s důrazem na pohyb pěších a cyklistů.

Nutné je naopak vyhnout se vytvoření izolovaného monofunkčního ostrova, který je během dne zcela vyprázdněný a ve večerních hodinách vytváří uzavřené prostředí s výlučným pobytem rezidentů, kam se ostatní obyvatelé neodvažují vstupovat a tím se tedy vyvarovat všech nešvarů typické satelitní zástavby posledních desetiletí.

Uvnitř lokality by měla vzniknout základní páteřní cestní síť, na kterou navazují podružné komunikace a zejména “buněčná” síť pestrých veřejných prostranství, která nabídne bohatou škálu aktivit pro trávení volného času všech obyvatel města.

Cílem je vytvoření živého místa pro všechny skupiny obyvatel během celého dne, kde bude zajištěna nejen kvalita samotného bydlení a práce, ale i venkovních pobytových ploch a příslušné občanské vybavenosti.

V návrhu je potřeba v rámci celkové vize počítat s etapizací výstavby tak, aby byl v každé fázi areál plně funkční, nepůsobil dojmem nedokončeného celku a umožňoval bezproblémovou návaznost dalších etap výstavby.

Neméně důležitým prvkem návrhu bude provázanost lokality s navazujícím rozvojovým územím jižním směrem.

Provázanost města a lokality, hlavní vstupy

Okolí řešeného území je vymezeno především Domažlickou ulicí, Tyršovou ulicí a ulicí 5. května (území se nachází v pomyslném JZ kvadrantu města). K nim přiléhají další ulice zpřístupňující řešené území. Ty definují možnosti napojení území na okolní město.

Čím více vstupů do území vznikne, tím lépe bude propojeno s okolním městem. Jednoznačný vstup je v jižní části řešeného území (z ulice Za Tratí, mezi areálem mlékárny a Lorenz Logistic). Tento vstup je definován i územním plánem (dále jen „UP“). Další důležitý vstup je z Mánesovy ulice (pokračování ulice do řešeného území). Ten je rovněž definován ÚP.

Další vhodný vstup by vznikl prodloužením Havlíčkovi ulice do řešeného území. Toto napojení je značně ovlivněno majetkoprávními vztahy (prochází současným areálem mlékárny). Tímto řešením by vzniklo přímé napojení do centrální části města a k Mercandinovým sadům. Vzhledem k terénnímu zlomu za areálem mlékárny by se jednalo spíše o pěší napojení. Toto napojení je definováno územní studií ÚS.6 Jih.

Dalším vstupem je koridor mezi areálem mlékárny a pekárnou (z ulice Za Tratí). Také toto napojení je ovlivněno majetkoprávními vztahy. Prostor vymezený pozemkem v majetku města je velmi úzký a není kontinuální. Prostor by bylo nutné rozšířit na současné pozemky pekárny. Toto napojení je definováno ÚP a ÚS.6 Jih.

Další napojení je v SV rohu řešené lokality. Také toto napojení je ovlivněno majetkoprávními vztahy (prochází areálem a objekty v soukromém vlastnictví). Toto napojení je definováno ÚP a ÚS.6 Jih.

Lokalita by zároveň měla být napojena na II/191 vedoucí do Nýrska.

Dopravní napojení

Obsluha řešeného území automobilovou dopravou spočívá především v napojení na okolní ulice přiléhající ke komunikacím I. třídy v ulicích Domažlická, Tyršova a 5. května. Dopravní zátěž těchto ulic je v současné době značná (dle Sčítání dopravy ŘSD z roku 2020i dle Generelu dopravy z roku 2021). 

V rámci úvah o řešeném území se předpokládá, že lokalita bude mít převážně rezidenční charakter. To znamená, že území vygeneruje další množství automobilů (až 500 OA). Toto množství se projeví v okolních ulicích, a především v přiléhajících komunikacích I. třídy.

Bude-li mít území převážně rezidenční charakter, tak může nastat, že většina automobilů bude z území vyjíždět ve stejném čase (dojížďka za prací). Takové množství může vést k nárůstu hodinové intenzity až o desítky procent. Z tohoto hlediska se jeví jako vhodné napojit lokalitu na co nejvíce místech, aby nárůst dopravní zátěže byl rovnoměrně rozprostřen. Zároveň je třeba obyvatele motivovat k alternativním způsobům dopravy (především při pohybu po městě).

Z Generelu dopravy vyplývá, že tranzitní doprava se na celkové dopravní zátěži podílí cca 16 % – 26 %. Rozvojem lokality dojde k novému propojení komunikací II/191 a I/27 (Nýrsko – Železná Ruda), potencionálně vznikne i alternativní propojení komunikace I/22 (Domažlice – Horažďovice) a alternativní propojení komunikací I/22 a I/27 (Domažlice – Železná Ruda).

Dle generelu dopravy se jedná o následující podíl z celkové dopravní zátěže na jednotlivých komunikací:

Od Nýrska (II/191) na Železnou Rudu (I/27) se jedná o 0,7 % vozidel, resp. 1,6 % z opačného směru.

Od Nýrska (II/191) na Horažďovice (I/22) se jedná o 2,2 % vozidel, resp. 1,3 % z opačného směru.

Od Domažlic (I/22) na Železnou Rudu (I/27) se jedná o 2,1 % vozidel, resp. 2,0 % z opačného směru.

Od Domažlic (I/22) na Horažďovice (I/22) se jedná o 16,6 % vozidel, resp. 9,3 % z opačného směru.

Z výše uvedeného plyne, že případné nové propojení z Domažlic/Nýrska na Železnou Rudu je marginální. Rovněž propojení z Nýrska na Horažďovice je také minoritní. Alternativní propojení z Domažlic do Horažďovic by znamenalo jistou dopravní zátěž, ale tato trasa je o 40 % delší oproti běžné trase přes Tyršovu ulici (značně pomalejší). Nemělo by tedy k tomuto propojení docházet.

V území se nacházejí areály (pekárny, mlékárna a Lorenz Logistic), které jsou obsluhovány i nákladní dopravou. Dle Generelu dopravy se předpokládá zajíždění nákladní dopravy i z komunikace II/191 (ze západu).

V severní části území se předpokládá vznik větší parkovací kapacity, která umožní parkování na okraji města (omezí zajíždění vozidel hlouběji do města).

Možnost využití městské hromadné dopravy

Město Klatovy v současné době disponuje hromadnou autobusovou dopravou. V současnosti je městská hromadná doprava tvořena třemi linkami.  Do budoucna se předpokládá její posílení a na pět linek (Generel dopravy). Linka autobusu by měla procházet také řešeným územím (mezi Mánesovou ulicí a vlakovou zastávkou Klatovy město.

V Generelu dopravy je pro rok 2045 uvažováno, že autobusy budou do území zajíždět z Mánesovy ulice a objíždět areál mlékárny a vracet se zpět do Mánesovy ulice. Toto řešení je podmíněno vytvořením adekvátního napojení (rozšíření, sklon) mezi areálem mlékárny a pekárnou. Pokud nebude možné vytvořit takové propojení (především z hlediska majetkoprávních vztahů, popsáno výše), tak autobus bude územím pouze projíždět.

V blízkosti řešeného území také prochází železniční trať spojující Klatovy se Sušicí. Jihovýchodním směrem se nachází zastávka Klatovy-Město a severním směrem by měla v návaznosti na obchodní centrum vzniknout další zastávka „U Škodovky“.  Nepředpokládá se, že by železniční doprava byla významnou složkou městské hromadné dopravy, přesto představuje do budoucna zajímavou alternativu přepravy osob zejména v tomto kvadrantu města.

Využití alternativní individuální dopravy

V Klatovech se předpokládá vznik sítě komunikací pro cyklistickou dopravu. Generel dopravy předpokládá tři typy komunikací

pro cyklisty:

Integrované koridory

– pohyb po komunikaci společně s ostatní dopravou, vymezené pruhy, piktogramy atd.

Chráněné trasy a propojení

– vyloučení automobilové dopravy, pohyb pouze pěších a cyklistů

Klidné a zklidněné zóny

– malá dopravní zátěž, bezpečné pro pohyb cyklistů

V okolí řešeného území se předpokládá vznik Integrovaných koridorů v ulici Za Tratí, v Mánesově ulici a dále jako součást komunikace II/191. Páteřní komunikace, které vzniknou a propojí výše zmíněné ulice v řešeném území budou řešeny jako integrované koridory. Zbytek řešeného území by měl být Klidnou a zklidněnou zónou.

Koncepce návaznosti na přírodní prvky v okolí

Řešené území leží na pomyslném perimetru „zelených ostrovů“, které vstupují do města na pomezí mezi krajinou a zástavbou. Jedná se zejména o vrchol Hůrka, Mercandinovy sady, Vodojem, plánovaný Lesopark a Křesťanský vrch. ÚP zároveň definuje při západním okraji řešeného území tzv. „Městská humna“.

Jedná se o místo na okraji sídla, kde město přechází do volné krajiny. Zároveň tento prvek spojuje les Výhořice s vrcholem Hůrka. Nabízí se tedy při okraji lokality vytvoření klidného rekreačního prostoru s vysokým podílem zeleně, který může sloužit nejenom obyvatelům lokality.

Pro návrh kvalitního napojení na krajinu je podstatné rovněž povědomí o plánovaných vycházkových okruzích uvnitř i kolem města. Výsledný návrh tak může zejména v místě městských humen navázat na tématické cesty další nabídkou volnočasových rekreačních aktivit podobně, jako k tomu došlo např. v ulici U Čedíku.

Vnější okruh zeleně celoměstského významu, který bude návrhem významně dotvořen, podobně jako hradební okruh kolem centra, vytvoří zelený prstenec s výbornou prostupností pro pěší a cyklisty, poskytne ideální zázemí pro pasivní i aktivní rekreaci obyvatel celého města.

Problémový výkres, negativa

Zásadním limitem lokality je její současné oddělení od zbytku města. Hlavní bariérou jsou uzavřené a neprostupné areály (především mlékárny a pekárny). V tomto smyslu bude účelné návrh zpracovat ve variantním řešení, které zohlední možné budoucí prostupy i přes tyto soukromé areály, které by zásadně podpořily v současnosti nedostatečné radiální propojení řešené lokality s centrem města.

Bariéru představuje také železniční trať, jejíž prostupnost je v současné době omezena na několik málo legálních přechodů, které neodpovídají hlavním pěším tahům. To vede ke vzniku řady vyšlapaných pěšin neoficiálních přechodů. Řešení nápravy tohoto problému, stejně jako zprostupnění areálu kasáren, je již zpracováno v rámci navazující územní studie ÚS.6 jih. Návrh tak přirozeně naváže na všechny uvažované vstupy do území z této sousední územní studie.

Dalším limitem je terénní zlom při východním okraji lokality. Ten může být určujícím faktorem pro spektrum možností dopravního napojení území v tomto směru.  

Zdroj hluku emitovaný provozem mlékárny představuje v dnešní podobě výrazné omezení využití jižní poloviny území. Hluk v místě je značně limitující zejména pro uvažovanou rezidenční zástavbu. Problém je potřeba řešit ve spolupráci s provozovatelem průmyslového areálu v kombinaci s užitím akustických bariér v návrhu.

Omezující podmínkou budoucího návrhu je vlhké území v severní částí lokality, které vzhledem k bohatému zdroji vody vyžaduje specifické řešení upořádání zástavby a modrozelené infrastruktury.

Územím prochází nadzemní vedení VN. Předpokládá se jeho uložení do země. Z hlediska ostatních stávajících sítí nejsou předpokládány žádné větší komplikace ve vztahu k návrhu.

Podél západní a jižní hranice průmyslového areálu je v územním plánu navrženo využití s vyloučením podílu bydlení a zaměřené na případné rozšíření ploch průmyslových areálů. Toto řešení by do budoucna zřejmě způsobilo pouze prohloubení problémů oddělené lokality a znemožnilo cenné napojení východního cípu řešeného území na zástavbu rodinných domů a městské sady. Průmyslové areály by bylo vhodné zefektivněním uspořádání provozů a využitím rezerv držet ve stávajícím rozsahu. Případná rozšiřování mimo stávající areály realizovat v lokalitách průmyslových zón za městem.

V lokalitě se nachází i další plochy definované územním plánem jako plochy s vyloučením podílu bydlení. Vzhledem k charakteru lokality bude vhodné toto v rámci návrhové části dále prověřit a případně navrhnout změnu územního plánu. 

Problémový výkres, pozitiva

Významnou hodnotou je potencionální blízkost centra města. To je lehce dosažitelné zejména tehdy, pokud vzniknou navrhované prostupy uzavřenými areály.

Území charakterizuje specifická morfologie terénu, který se v místě budoucího návrhu esovitě vlní a poskytuje tak nejlepší předpoklady pro odpovídající návrh zástavby podporující principy modrozelené infrastruktury a reagující na měnící se výhledy v rámci jednotlivých částí celku.

Z území najdeme zajímavé výhledy na historické jádro města a současně i na Šumavu a Český les. Kladem je také, že převážná část území je vyvýšena oproti průmyslovým areálům, takže tyto nevytváří pohledovou bariéru.

Dostupnost Mercandinových sadů představuje další benefit. Blízkost nejvýznamnějšího městského parku značně zvyšuje atraktivitu lokality. Obdobnou hodnotou je blízkost vrcholu Hůrka.

V neposlední řadě spatřujeme hodnotu lokality v návaznosti na volnou krajinu, ta zakládá předpoklady pro klidnou rezidenční čtvrť na okraji města a přirozené prolnutí zástavby a přírody. Městská humna lemující jihozápadní stranu řešeného území fungují jako biokoridor a nástupní prstenec pro vycházkové cesty po okolí i samotná rekreační a sportovní plocha.

Plánovaný budoucí systém dopravního napojení na sítě městské hromadné dopravy, individuální cyklistické i pěší dopravy dává předpoklady pro další pozitivum lokality. 

Bohatý zdroj vody na pozemcích může být při vhodném návrhu zároveň také jednou z velkých výhod. Moderní koncept rezidenční čtvrti v duchu tradice zahradních měst vyžaduje dostatek přirozeného zavlažování navržené zeleně. Právě pro tyto principy nacházíme v areálu ideální podmínky.   

Lokalita v sobě nese potenciál umístění středně velkého volného shromažďovacího centra celoměstského významu ve svém těžišti a několika menších lokálních center například v návaznosti na stávající sportoviště, navazující lokalitu jižně od řešeného území apod.          

Majetková mapa

Většina pozemků je ve vlastnictví fyzických osob (soukromých vlastníků). Minimum pozemků je ve vlastnictví města, popř. dalších veřejných organizací. Pozemky, které jsou vlastněny veřejnými subjekty nejsou v území rozhodující. Pro rozvoj území je nezbytný konsenzus jednotlivých vlastníků a vzájemná dohoda o parcelaci.

Možnost napojení na inženýrské sítě, přeložky

V okolí řešeného území se nacházejí všechny běžné sítě technické infrastruktury. Z dostupných podkladů se jeví jako limitní gravitační odkanalizování území.

Jižní část území lze odkanalizovat gravitačním způsobem za předpokladu prodloužení kanalizačního řadu v ulici Za Tratí

(od mlékárny k JV vstupu do lokality). Severní část území lze odkanalizovat gravitačně pouze do stávajícího kanalizačního řadu, který prochází areálem pekáren.

Mezi areálem pekáren a areálem mlékárny prochází vodovod, který dále pokračuje do řešeného území.

V území se nachází vedení VN. Předpokládá se jeho uložení do země.

Vyhodnocení členění funkčních ploch dle platného územního plánu
Plochy pro bydlení (I.E)

Plochy bydlení – 1. etapa, severní část území v návaznosti na Mánesovu ulici

plocha: 63 302 m2

Plochy bydlení – 1. etapa, severní část území v návaznosti na Mánesovu ulici a průmyslový areál

plocha: 16 682 m2

Plochy s vyloučením bydlení

Plochy městské periferní – území v severozápadním rohu u sportovního areálu

plocha: 26 403 m2

Plochy městské periferní – navazující území jižně od sportovního areálu

plocha: 17 640 m2

Plochy pro bydlení (II.E)

Plochy bydlení – 2. etapa, území v centrální části

plocha: 39 803 m2

Plochy bydlení – 2. etapa, území v centrální části v návaznosti na městská humna

plocha: 57 091 m2

Plochy s vyloučením bydlení

Plochy městské periferní – pás podél průmyslového areálu na západní hraně území

plocha: 30 003 m2

Plochy průmysl

Plochy výrobní průmyslové – pás jižně od průmyslového areálu

plocha: 46 836 m2

Celková zastavitelná plocha cca 297 760 m2.

Z toho:

Plochy bydlení 176 878 m2, tj. 59,4 % celku.

Plochy s vyloučením podílu bydlení 74 046 m2, tj. 24,9 % celku.

Plochy průmyslu 46 836 m2, tj. 15,7 % celku.

Závěr

Výsledný návrh bude pravděpodobně zvyšovat procentuální podíl ploch bydlení v celé lokalitě na úkor průmyslových ploch a ploch s vyloučením podílu bydlení. Územní studie vytvoří podklad pro návrh na změnu územního plánu.

Lokalita a její okolí v letech 1949, 1964, 1998, 2019
1 949

V poválečném stavu řešeného území převažují drobná zemědělská políčka a přirozené zádržné systémy vody v krajině v podobě výsadeb vzrostlé zeleně, remízků a struh v návaznosti na železniční trať. Průmyslové areály ani sídliště s bytovou zástavbou nejsou v této době realizovány.

1964

Hlavním rozdílem oproti předchozí situaci je sjednocení polí do jednoho celku v rámci velkokapacitní zemědělské produkce. Toto opatření mělo za následek zrušení přirozených zádržných systémů vody v krajině a způsobilo problémy s bohatým zdrojem vody v lokalitě, které byly řešeny provedením melioračních opatření a nuceným odvodem vody v zatrubnění do Drnového potoka. Vzhledem k členitosti morfologie terénu se území stalo náchylným k vlivům větrné i vodní eroze. Kompaktní zástavba je i v této době ještě soustředěna východním směrem od železniční trati.

1998

V této době je již dokončena expanze průmyslového areálu mlékárny a pekárny do volného prostoru západně od železniční trati a probíhá výstavba sídliště v okolí dnešní Mánesovy ulice. V místě se rovněž objevuje sportovní areál. Území je celoplošně zemědělsky využíváno.

2019

Oproti předchozí situaci je patrné doplnění logistického centra jihovýchodním směrem od řešeného území. Bytová zástavba v okolí Mánesovy ulice je zcela dokončena. V severní části se v návaznosti na zdroj vody objevuje pás zeleně sloužící jako retenční plocha.

Ve střední a jižní části stále převažuje zemědělské využití. 

Zahradní město

Zahradní město je moderní typ plánovitě budované městské sídelní zástavby domy s převažující funkcí trvalého bydlení, jehož koncepce vznikla v Anglii pod vlivem sociálního utopismu v reakci na průmyslovou revoluci a migraci obyvatelstva z venkova do měst jako alternativa k nekoncepčně vznikajícím a hygienicky i esteticky podřadným chudinským dělnickým koloniím a slumům. Původním záměrem bylo zajistit i nižším vrstvám přijatelné a zdravé bydlení a prostředí, později byly podle podobného vzoru budovány i luxusní zahradní čtvrti pro vyšší střední třídu.

Historická koncepce

Předchůdci zahradních měst byla experimentální osada New Harmony, kterou navrhl Robert Owen. Podobnými myšlenkami se zabývali i další sociální utopisté, například Charles Fourier a Henri de Saint-Simon. Za autora myšlenky zahradních měst je považován Ebenezer Howard. Jeho ústředním motivem bylo spojení výhod venkovského a městského bydlení. Jeho specifickým přínosem je myšlenka, že zahrada má být přirozenou součástí bytu.

Vzor okrouhlého zahradního města, určeného pro asi 30 000 obyvatel:

– kruhové centrum s parkem, kolem něj veřejné budovy obklopené sady

– ze středu vychází 6 radiálních tříd (boulevard)

– soustava soustředných prstencových kruhových tříd (avenue) se stromořadími

– prostřední z nich, Grand Avenue, je pásem veřejné zeleně, v němž jsou další veřejné budovy

– design domů pro bydlení není unifikován, dbá se pouze na koncepci a linii ulice

– zástavbu obepíná okružní železnice, kolem níž je soustředěn průmysl

– vně železničního okruhu jsou rekreační území a zemědělské pásmo

– počítá se i s vodním kanálem

Z těchto zásad byly při realizaci činěny téměř vždy značné ústupky, protože zahradní města byla vždy navrhována do již urbanizovaného prostoru.

Realizace

Dílo vzbudilo značný ohlas a byl přijato jako praktický návod. Roku 1903 začalo vznikat první zahradní město, Letchworth, a po něm v roce 1905 londýnské zahradní předměstí Hampstead Garden Suburb, od roku 1920 pak Welwyn City v klasicistním stylu. V Británii vznikla roku 1899 Asociace zahradních měst, která v roce 1901 měla již 1300 členů.

V českých zemích koncepce zahradních měst nalezla ohlas po vzniku Československa, třebaže šlo pouze o převzetí několika prvků, nikoliv realizaci koncepce jako celku.

Za první a nejznámější pražské zahradní město je považována pražská čtvrť Ořechovka, budovaná od roku 1919. Další zahradní čtvrti vznikaly na Smíchově, v Břevnově, ve Strašnicích a na Vinohradech. Mezi nejkvalitnější je řazena čtvrť Ve Stromkách na Vinohradech, budovaná v letech 1923-1928. Mezi poslední pražská zahradní města patří Spořilov, začátkem 30. let pak Zahradní Město, dále např. Hřebenka či Hanspaulka. Nesmí chybět ani Barrandov, dejvická Baba či Baťův Zlín, z novodobějších realizací pak Dolní Břežany.

Topografie, přírodní podmínky a vodní režim I.

Primárními činiteli charakteru každého místa ve smyslu krajiny, je členitost terénu spolu s uplatněním vegetace, vodních prvků, ale i kontrastem s okolím. Právě tyto další atributy rozšiřují základní charakteristiku místa, že se jedná o samotný okraj města Klatovy, resp. plochu za ostrou hranou průmyslových areálů a obytné zóny – sídliště Domažlické předměstí.

Topografie místa je následující. Terén se vesměs zvedá západním až jižním směrem k otevřené krajině, a to ve dvou mírných vlnách. Toto zvlnění logicky ukazuje i na vodní režim místa. Ten je čitelný vysýchavou vodotečí v severní části a drenážním podpovrchovým koridorem u jižní hrany území. Z hlediska funkčních ploch je severní třetina území tvořena mozaikou sukcesně rozvinutých porostů dřevin s neudržovanými travobylinnými společenstvy. Zbývající dvě třetiny území, tj. polohově střední a jižní, zaujímá obdělávaná zemědělská půda.

Severní nekultivovaná část nebyla nikdy zastavěna, ale v nedávné minulosti sloužila jako plocha pro zahradnickou výrobu. To naznačují i historické podklady leteckých snímků, kde je zřetelné severojižní orientace rovnoběžných pěstebních ploch. Areál byl zjevně kolem roku 2000 postupně redukován a postaven mimo provoz. V porovnání s ornou půdou v okolí je z biologického hlediska tento prostor cennější. Orná půda je dlouhodobě zemědělskou mechanizací hutněna a půdní horizont pravidelně narušován.

Severní plocha zároveň prokazuje sílu sukcesního faktoru, který navrací místu přírodní ráz dle trofických a hydrických charakteristik. Na základě snímků lze vyčíst, že náletové porosty se začaly samovolně rozvíjet zhruba před 20 lety.

V těžišti severní plochy se nachází již nefunkční zemní vodojem. Ten byl logicky v historii pro zmíněné účely hojně využíván a podél jeho odvodňovacího koryta je zároveň situováno více šachet či studen, kterými se voda rovněž jímala. Odvodňovací koryto je u hrany areálu pekáren zaústěno do horské vpusti a odtud dále je vodoteč zatrubněna až k Drnovému potoku.

V jarních měsících je zdejší koryto zavodněné a jeho východní úsek se spíše rozlévá do širšího terénu, kde se tak tvoří porosty hygrofilní vegetace. Zde je zároveň nejnižší lokalita řešeného území.

Druhá zmíněná údolnice na jihu území byla v historii využita k umístění zatrubněného drenážního systému. Trasa je doprovázena několika šachtami a odvíjí se následně směrem do města, opět se zaústěním do Drnového potoka. Právě nejjižnější část území má evidované plošné drenážování. U zbylých ploch území tomu tak není. Celé řešené území náleží do povodí Drnového potoka.

Severní plocha slouží v rámci procesu řešené územní studie k představení potenciálu stávajících hodnot pro návrh.  Doprovodný pohled z ptačí perspektivy prezentuje zmíněné faktory. Tato část území má náskok díky rozvoji porostů a zejména hodnotu díky otevřené vodoteči od bývalého vodojemu.

Pohled územního plánu

Platný územní plán nastiňuje v řešeném území následující koncept zeleně, potažmo veřejných prostorů. Stanoveny jsou tři pravidelně rozmístěné paralelní osy doprovázené stromořadími. Každá propojuje v určitých odstupech vnitřní prostor města s jeho budoucím posunutým okrajem, resp. s rozhraním na volnou krajinu.

Takto je nastíněna jakási základní struktura zeleně, která je striktně vázána na umělé osy – nové ulice. Koncept dále definuje bodová ohniska s charakteristikou veřejného prostranství. Ta jsou umístěna do pomyslných těžišť území. Na jihozápadním okraji území zmíněné linie zeleně, ale i uvažovaných pěších tras ústí kolmo do extravilánu – městských humen.

Úvaha o konceptu krajinářského řešení

Vzhledem k relativně rozdílnému charakteru území v jeho částech, přesněji vzhledem k odlišnosti severní a jižní části (dané odlišným rozsahem lidského ovlivnění), je snahou územní studie tyto rozdíly nejen respektovat, ale i smysluplně využít.

Struktura krajinného rámce z územního plánu se jeví příliš generalizovaná a nezohledňuje potenciály i limity území. Zeleň je v ní navázána výhradně na nové umělé struktury a je vnímána jen jako čistě doprovodný prvek.

Snahou územní studie je vytvořit sídelní strukturu respektující základní limity území dané zejména hydrologií, ale i využití relativně přírodně hodnotnějších míst právě pro umístění ploch zeleně.

Dále z podrobnějšího studia místa vyplynul odlišný názor na dispozici prvků zeleně, přičemž je vnímána nutnost vytvořit určité „zelené“ průchody skrze území i v severojižním směru. Tyto myšlenky pak kulminují nutným respektováním vodoteče

v severní části, která je jednoznačně perspektivní jako kostra pro významnější, celistvou plochu zeleně.

Jelikož jakýkoli vodní tok zcela zásadně ovlivňuje případné využití místa, resp. dokáže jej limitovat. Je doporučeno trasu toku respektovat a zachovat jeho podobu v co největší míře.  Tato osa by zároveň měla kolidovat s koridory ulic a infrastruktury výhradně v kolmém směru.

Zároveň z toho vyplývá, že v tomto případě bude vhodnější využití tohoto místa k umístění významnější plochy zeleně/parčíku na úkor několika striktně rovnoměrně rozmístěných „zelených“ os a bodových enkláv veřejných prostranství. Tato plocha by mohla vhodně sloužit pro jakési rekreační účely i poměrně rozlehlému kompaktnímu bloku stávající obytné zóny se sídlištěm.

Z terénního průzkumu dále vyplynula relativní potřeba či vhodnost začlenit jakési izolační pásmo zeleně podél průmyslových areálů, jako oddělení od nových funkčních ploch. Takovéto pásmo zároveň může sloužit jako zmíněný severojižní průchod.

Výše uvedené konceptuální myšlenky nad územím, z hlediska krajinného rámce, zohledňuje kresba na ptačí perspektivě.

Aplikace principů modrozelené infrastruktury

Alfou i omegou problematiky modrozelené infrastruktury (MZI) je reakce na již historicky narušený vodní cyklus zejména v urbanizovaném prostoru. Jedná se o soubor principů nové i stávající výstavby, jak vodu v místě efektivně využívat (akumulovat), umožňovat její přirozený vsak do půdního prostředí v místě srážek, nechat volně odpařovat a na závěr i zpomalovat (retence).

Řetězec těchto opatření má za úkol vyrovnávat hladinu spodních vod, udržovat příznivější mikroklima i chránit navazující území před nebezpečným zvyšováním vodních stavů při nárazových či dlouhodobějších srážkách. Je snahou začlenit do řešeného území co nejvíce těchto principů.

Na základě zjištěných podmínek hydrologie, pedologie a hydrogeologie jsou studií vyhodnocovány možnosti samotných nástrojů MZI – vhodnost spíše ke vsakování nebo naopak akumulování, potažmo retenci. To vše na základě navrhovaných odtokových poměrů uvažované zástavby. Odtokové poměry je v zájmu redukovat.

Principy modrozelené infrastruktury jsou tedy především o koncepci odvodnění území. Většina prvků MZI, které mají za úkol efektivně hospodařit s dešťovou vodou, je zároveň vhodná k začlenění právě do ploch zeleně, resp. jedná se o vzájemně provázaný systém, který sekundárně zlepšuje kvalitu prostředí pro život obyvatel.

Územní studie je zpracována ve spolupráci s firmou Loca Plan s.r.o.

Územní studie